Financiamento imobiliário e consórcio — Igor Oliveira Corretor de Imóveis

Trabalhamos com Caixa, Itaú, Santander, Banco do Brasil e Bradesco, e com consórcio imobiliário. Números de referência de agosto de 2026. A condição final é definida na simulação em nome do cliente, conforme renda, relacionamento bancário, score e laudo do imóvel. Nenhuma taxa aqui é promessa.

Minha Casa Minha Vida — faixas

O enquadramento é definido pela renda bruta familiar mensal somada.

Faixa 1: renda bruta familiar até R$ 3.200. Imóvel de R$ 210 mil a R$ 275 mil conforme a região. Juros de 4,00% a 5,25% ao ano. Subsídio de até R$ 55 mil.

Faixa 2: renda até R$ 5.000. Imóvel de R$ 210 mil a R$ 275 mil. Juros de 4,75% a 7,00% ao ano. Subsídio menor e variável.

Faixa 3: renda até R$ 9.600. Imóvel até R$ 400 mil. Juros de 7,66% a 8,16% ao ano. Sem subsídio — o benefício é o juro reduzido.

Faixa 4: renda até R$ 13.000. Imóvel até R$ 600 mil. Juros em torno de 10% ao ano. Sem subsídio. Atende servidor público, casais de classe média e profissionais liberais.

Prazo de até 35 anos (420 meses), com amortização SAC ou Price. Quem tem 3 anos ou mais de FGTS paga taxa de cotista, que é menor. O programa exige, em regra, não ser proprietário de imóvel residencial, não ter financiamento ativo pelo SFH e não ter recebido subsídio anteriormente.

SBPE — o financiamento tradicional

Para quem está acima dos limites do Minha Casa Minha Vida ou não se enquadra nele. O teto do SFH é de R$ 2,25 milhões; acima disso a operação vai para o SFI, onde a taxa é livre e o FGTS não pode ser usado. Financiamento de até 80% do valor do imóvel usado, com entrada de 20%, prazo de até 30 a 35 anos, e comprometimento de renda de até 30% da renda bruta familiar.

Indexadores disponíveis: TR (juro fixo mais Taxa Referencial, o padrão do mercado); poupança (juro fixo mais rendimento da poupança); IPCA (parcela inicial menor, porém sobe com a inflação — risco maior); e taxa fixa prefixada (parcela previsível, custo maior).

Pró-Cotista FGTS

A linha mais barata fora do Minha Casa Minha Vida. Em julho de 2026 partia de 9,01% ao ano mais TR na Caixa e 9,00% mais TR no Banco do Brasil. Requisitos: no mínimo 3 anos de FGTS somados, saldo de FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel, imóvel novo de até R$ 500 mil, imóvel na cidade onde o comprador reside ou trabalha, e nenhum outro financiamento habitacional ativo. Financia até 80%, em até 30 anos. Combinação especialmente vantajosa para quem compra imóvel novo ou na planta.

Usos do FGTS

O FGTS pode compor a entrada, amortizar o saldo devedor, quitar o financiamento, dar lance em consórcio imobiliário, complementar carta de crédito já contemplada e habilitar taxa de cotista. Requisitos gerais: 3 anos ou mais de FGTS, não ser proprietário de imóvel residencial no mesmo município, não ter financiamento ativo pelo SFH, imóvel residencial urbano destinado à moradia própria e valor dentro dos limites do SFH.

O FGTS não pode ser usado para terreno isolado sem construção, casa de campo ou lazer, imóvel comercial, imóvel rural, segundo imóvel para renda, nem imóvel acima do teto do SFH.

Construção, terreno e reforma

Construção em terreno próprio: o banco financia a obra e libera o dinheiro por etapa, conforme medição de engenharia. Exige projeto aprovado na Prefeitura, alvará, ART ou RRT do responsável técnico e cronograma físico-financeiro.

Aquisição de terreno mais construção: uma única operação financia o terreno e a obra. O terreno precisa estar em loteamento regularizado, com matrícula individualizada.

Reforma e ampliação: prazos menores e taxas maiores que a compra, com liberação por etapa.

Construcard da Caixa: crédito para material de construção, sem exigência de projeto aprovado. Prazo mais curto, taxa maior e não financia mão de obra.

Taxas de referência por banco

Referências de julho de 2026, ponto de partida sujeito ao perfil do cliente. Caixa: 10,26% ao ano mais TR, e Pró-Cotista a partir de 9,01% mais TR. Banco do Brasil: 11,60% mais TR, e Pró-Cotista a partir de 9,00% mais TR. Santander: 11,69% mais TR. Itaú: 11,70% mais TR. Bradesco: 11,70% mais TR.

O Santander permite embutir ITBI e custos de escritura e registro no contrato. O Itaú oferece a possibilidade de pular até duas parcelas por ano, com os juros redistribuídos nas parcelas restantes.

Custos além da entrada

Além da entrada, o comprador precisa reservar de 4% a 6% do valor do imóvel para ITBI, registro, escritura e taxa de avaliação. Os contratos também incluem os seguros obrigatórios MIP e DFI e taxa de administração mensal. A comparação correta entre bancos é feita pelo CET, o custo efetivo total, não pela taxa nominal.

SAC e Price

No SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês, e o total de juros pago é menor. No Price a parcela é fixa, a entrada no financiamento é mais fácil, e o total de juros pago é maior.

Consórcio imobiliário

No consórcio não há juros, mas há taxa de administração, fundo de reserva e, em geral, seguro. A carta de crédito é corrigida periodicamente, comumente por INCC ou IPCA, e a parcela sobe junto. A contemplação ocorre por sorteio ou por lance, que pode ser livre, fixo ou embutido, e o FGTS pode ser usado como lance. Não há como prever prazo de contemplação.

O consórcio costuma ser a melhor escolha para quem não tem pressa, para autônomos e informais com renda difícil de comprovar, para quem quer construir e precisa de dinheiro à vista, e para quem vai comprar terreno. Não é a melhor escolha para quem precisa do imóvel de imediato nem para quem se enquadra nas Faixas 1 e 2 do Minha Casa Minha Vida com subsídio alto.

Importante

Todos os números desta página são referência e mudam sem aviso. Nenhuma aprovação de crédito, taxa ou prazo de contemplação é garantido antes da análise do banco ou da administradora e do laudo do imóvel.